Jak deweloper ma wdrożyć ustawę 2025?
5 czerwca 2025 roku polski rynek nieruchomości wszedł w nową erę transparentności. Podpisana przez prezydenta nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2025 poz. 758) nakłada na przedsiębiorców sprzedających lokale mieszkalne i domy jednorodzinne serię bezwzględnych obowiązków technologicznych i prawnych. Ignorowanie ich to nie tylko ryzyko sporów z klientami, ale przede wszystkim groźba potężnych kar finansowych, sięgających 10% rocznego obrotu.
Ten artykuł to nie jest kolejne powierzchowne omówienie. To dogłębna, szczegółowa analiza każdego wymogu, oparta na tekście ustawy, oficjalnych dokumentach Ministerstwa Cyfryzacji i interpretacjach prawnych. Krok po kroku przeprowadzimy Cię przez każdy paragraf, wyjaśnimy techniczne zawiłości i pokażemy, jak nie tylko uniknąć problemów, ale przekuć ten obowiązek w realną przewagę rynkową.
Jeśli szukasz gotowego systemu zgodnego z ustawą deweloperską, który obsłuży historię cen, raportowanie XML do dane.gov.pl i wdrożenie art. 19a, ten artykuł jest dla Ciebie.
1. Kontekst Prawny i Cel Ustawy
Głównym celem ustawodawcy, jak czytamy w uzasadnieniu projektu (Druk sejmowy nr 1112), było „wprowadzenie regulacji gwarantujących zainteresowanym obywatelom rzetelną i aktualną informację o cenach oferowanych przez deweloperów” oraz „wyeliminowanie nieuczciwych praktyk”. W praktyce oznacza to radykalne zwiększenie transparentności i przeniesienie na rynek deweloperski standardów, które mają wzmocnić pozycję nabywców.
2. Jakie obowiązki nakłada art. 19a ustawy deweloperskiej 2025?
Nowy Art. 19a jest fundamentem całej zmiany. Poniżej rozbijamy jego zapisy na czynniki pierwsze.
2.1. Obowiązek Posiadania „Własnej Strony Internetowej”
Ustawa stanowi:
„Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której (…) udostępnia (…) informacje (…)” – Art. 19a ust. 1
W praktyce oznacza to, że każda inwestycja musi mieć swój unikalny, publicznie dostępny adres URL. Nie wystarczy już oferta na portalu ogłoszeniowym. Strona ta staje się oficjalnym źródłem informacji, regulowanym prawnie.
2.2. Wymagane Dane w Tabeli Lokali: Analiza Punkt po Punkcie
To nie jest zwykła lista. Państwa strona musi prezentować szczegółowe dane dla każdego oferowanego lokalu:
Identyfikator lokalu: (numer mieszkania/domu).
Powierzchnia użytkowa (m²): Zgodna z normami budowlanymi.
Liczba pokoi.
Piętro lub poziom.
Cena brutto za m²: Z uwzględnieniem VAT.
Cena całkowita brutto lokalu: Z uwzględnieniem VAT.
Cena pomieszczeń przynależnych: Ustawa wprost cytuje art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, co oznacza konieczność osobnego wyszczególnienia cen np. za garaż, komórkę lokatorską, ogródek, jeśli nie są one wliczone w cenę lokalu.
Status lokalu: System musi pozwalać na bieżącą aktualizację statusu (np. dostępny, zarezerwowany, sprzedany).
2.3. System do historii cen – jak wdrożyć zgodność z art. 19a ustawy?
To jest jeden z najbardziej złożonych i niedocenianych wymogów.
„W przypadku zmiany cen (…), deweloper (…) uaktualnia informacje na stronie internetowej z podaniem daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji (…)” – Art. 19a ust. 2
To nie jest prosta aktualizacja liczby. To oznacza, że Państwa system informatyczny musi posiadać funkcjonalność bazy danych, która archiwizuje każdą pojedynczą zmianę ceny dla każdego lokalu wraz z datą jej wprowadzenia. Co więcej, cała ta historia musi być publicznie widoczna dla klienta. Wymaga to budowy dedykowanego modułu, który będzie te dane gromadził i w sposób czytelny prezentował na stronie.
Deweloperzy, którzy nie mają wdrożonego modułu do historii cen zgodnie z art. 19a, narażają się nie tylko na kary UOKiK, ale także na utratę zaufania klientów.
3. Moduł historii cen – wymóg art. 19a. Jak go zbudować zgodnie z ustawą?
3.1. Raportowanie do dane.gov.pl – jak przygotować plik XML zgodny z ustawą deweloperską?
Wyobraźcie sobie Państwo, że rząd wymaga od Was codziennego wysyłania raportu w Excelu. Ale nie w dowolnym Excelu – musi on mieć dokładnie takie same kolumny, w tej samej kolejności i tak samo nazwane. Plik XML i schemat XSD, o których mowa w ustawie, to po prostu taka „urzędowa” wersja tabeli, ale przeznaczona do odczytu przez maszyny. Państwa system musi być zdolny do przygotowania i udostępnienia takiego pliku każdego dnia, bez wyjątku.
3.2. Raportowanie do dane.gov.pl – wymagania i schemat XML
Zgodnie z oficjalnymi wytycznymi Ministerstwa Cyfryzacji, system musi:
Automatycznie generować plik XML, którego struktura jest w 100% zgodna z oficjalnym schematem XSD dostępnym pod adresem:
https://www.dane.gov.pl/static/xml/otwarte_dane_latest.xsd.Udostępniać ten plik pod stałym, publicznym adresem URL (tzw. endpoint API), z którego system rządowy będzie mógł go automatycznie pobierać. Ręczne wgrywanie plików każdego dnia jest niepraktyczne i ryzykowne.
4. Największe Ryzyka Biznesowe – Analiza Kar i Sporów
Niedostosowanie się do przepisów to świadome narażanie firmy na potężne konsekwencje.
Ryzyko #1: Kara Finansowa do 10% Rocznego Obrotu Zgodnie z Art. 19a ust. 5, naruszenie obowiązków informacyjnych jest traktowane jako „praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów”. Ta kwalifikacja prawna daje Prezesowi UOKiK prawo do nałożenia na firmę kary finansowej w wysokości do 10% jej rocznego obrotu.
Ryzyko #2: Prawo Klienta do Najniższej Ceny Art. 19a ust. 6 daje nabywcom potężne narzędzie: „W przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób określony w ust. 1, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.” Oznacza to, że błąd, opóźnienie w aktualizacji czy pomyłka w danych na stronie może stać się podstawą do roszczeń i kosztownych procesów.
5. Od Obowiązku do Przewagi: Jak Zrobić to Mądrze?
Kluczem jest potraktowanie tego wymogu nie jako kosztu, ale jako inwestycji. Wdrożenie dedykowanego, profesjonalnego rozwiązania, które automatyzuje te procesy, to de facto polisa ubezpieczeniowa dla całego biznesu. Chroni przed karami, minimalizuje ryzyko sporów i uwalnia czas Państwa zespołu. Co więcej, firma, która prezentuje swoją ofertę w sposób nowoczesny, transparentny i zgodny z prawem, buduje ogromne zaufanie i postrzegana jest jako lider rynku.
5.1 Budujesz Wizerunek Lidera Rynku:
W momencie, gdy konkurencja wdraża rozwiązania na szybko i po kosztach, Ty prezentujesz swoją ofertę w sposób profesjonalny i transparentny, zdobywając zaufanie najbardziej wymagających klientów.
5.2 Zwiększasz Zaufanie Nabywców:
Klarowna prezentacja cen, historii i kosztów dodatkowych eliminuje niepewność i buduje zaufanie, co skraca proces decyzyjny klienta.
5.3 Oszczędzasz Czas Zespołu:
Pełna automatyzacja raportowania do dane.gov.pl i zarządzania ofertą uwalnia cenne godziny Twoich pracowników, które mogą poświęcić na sprzedaż i obsługę klienta.
5.4 Minimalizujesz Ryzyko Prawne i Finansowe:
Profesjonalny system daje Ci spokój ducha i pewność, że w 100% spełniasz wszystkie wymogi prawne, chroniąc firmę przed karami i sporami.
6. Gotowe rozwiązanie – jak spełnić wszystkie wymogi?
Jak widać, nowa ustawa deweloperska to złożone wyzwanie, wymagające kompetencji prawnych, technologicznych i biznesowych. Wdrożenie skutecznego i bezpiecznego rozwiązania „na własną rękę” jest niezwykle trudne i ryzykowne.
👉 Szukasz gotowego rozwiązania? Umów się na konsultację lub sprawdź nasze rozwiązanie!
